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惊雷再响!未来的楼市会越来越寒冷!

周密金融 2017-11-27 14:39 互联网

[文章摘要]

    594房产网讯


    楼市再响惊雷!二手房交易,大利空来了
    对于很多城市的“潜在购房者”来说,即将到来的1月1日(或12月1日)将成为一道“突然降临的天河”,把你和房子一下子隔得更远! 
    这是啥意思? 
    先看两张照片,是在朋友圈里看到的,建行的业务通知:


    上图是在朋友圈看到的,某市建行的业务通知,图一(上)告诉我们:从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。
   
    图二(下),则是进一步的解释。它告诉我们,在二手房交易流程中存在相互监督,产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行的不规范做法。

    那么问题来了:这两张图片是真的还是假的?目前,上述两幅图片的真实性尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。
    
    建行业务通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的两张图片是伪造的,但基本内容是真实的,只是执行的时间可能存在差异。

    笔者在多个政府的网站上,查到了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》。比如“浙江省住房和城乡建设厅”在其官网上公布了“转发住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知”,时间是2017年11月14日。湖北省住房和城乡建设厅等三部门,则是在11月10日转发的这份文件。

    下面就是这份重要文件的“真容”,来自“浙江省住房和城乡建设厅”官网:






    其实,这份文件被多家媒体报道过,但大家一般只注意了整顿“消费贷”、“场外配资”的内容,没有注意到二手房贷款额度的问题。文件第3页、本号做了红框标志的,就是相关内容。
    原文如下:
    银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
 
    这个表述,跟上面提到的某地建行的表述,完全一致。
 
    这个政策的实施,将对楼市产生重大影响,虽然它只影响二手房、基本上不影响新房。
 
    新房交易很简单,现在基本上是政府定价,每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以,贷款的时候按照备案价就可以了,没有争议。
 
二手房则不同。目前在二手房交易中,存在四个价格:
1、真实成交价;
2、银行贷款时的评估价;
3、合同备案价;
4、政府评估价。
 
    由于房价变动很快,二手房交易又存在阴阳合同,其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房,约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款,向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合,或者有熟人疏通,往往可以做到。
 
    但为了避税,到房产登记部门提交的备案合同上,是尽量少写的。如果可能,恨不得把成交价写成1分钱,或者赠送。于是,政府就给每套旧房子设定一个官方评估价,便于在交易的时候计算税款,防止税款流失。通常情况下,政府会把评估价定低一些,一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说,政府的评估价相当于市场价的7成左右,每年会调整一次到两次。
 
    目前在实际操作中,二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易,真的是价格很低,这种情况下应该是可以审批的。
 
    按照最新的文件,买二手房的时候通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例,这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里,“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准,银行自己的评估价将消失,这事实上等于提高了二手房的首付比例。
 
    比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万,这时候贷款的基准价格只能按照750万计算,而不能按照1000万了。(买卖双方想以750万以下价格备案,官方轻易也不会允许,因为这意味着税收流失,除非真的证明是凶宅之类的。但这样做,贷款额度只能进一步降低)
 
    假设买家是首次置业,此前没有贷款记录,则首付是3成,贷款是7成。但只能按照750万的7成贷款,可以贷525万,首付是475万。这样,首付相当于提高到了47.5%(房屋实际成交价是1000万)。
 
    假设买家是第二次置业,则首付需要7成,贷款3成。按照750万元,可以贷款225万,首付775万,相当于首付77.5%。
   
    可见,新规出来之后,想通过买二手房“上车”将更加困难,首付比例有了显著的提高。
 
    三部委的上述文件是9月29日印发的,但各省转发一般在11月中旬。也就是说,最快执行也要到12月1日,估计有很大几率是1月1日开始执行。
 
    总之,这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”,再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治,二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天,将越来越寒冷。

未来这几个城市房价率先下跌!供地急增!形势真的在变了...

    出差某一线城市,和同事夜聊。他们不久前也加入炒房军团,一杯普洱入口,摇头说,估计要套一段时间了。

    入场晚了,转手待有时。

    我的两个同事,都生活在我国经济总量前十的城市,事业风生水起,有钱炒房不奇怪。

    然而今年,一线城市土地供应大增。过往“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定。

    笔者去认真看了前十月,我国十大城市土地供应和成交情况。我想说,一二线城市的刚需朋友们,购房利好周期或许来了。但与此同时,炒房军团,可能要耐住寂寞了。

    不废话,上数据。
 
    1 十大城市有7个前10月宅地供应增加,其中北京、重庆、上海、广州、武汉增幅都超30%,北京更是增幅高达818%

    很多媒体和市场人士都说,北京前10月,住宅土地出让金创新高,已经超2000亿元,仅10月就成交262亿元,居十大城市榜首。

    如无意外,今年北京将成为第一个土地出让金破3000亿元的城市。言下之意,北京房价后市非常看好,赶紧去炒房。当然,北京不给随便炒。

    杠杆游戏要说的是,不要只看人家北京土地成交款多,别人供地今年也是实打实增加非常多。高居一线城市榜首。

图1.2017年1-10月,10大城市住宅用地供应情况  图表来源|中指院
 
    没错,不仅北京多,重庆、上海、广州、武汉前10月,宅地供应都是大幅增长。其中,北京增幅高达818%(如上图1),供应了500万平米左右。只比重庆、天津、武汉少。

    重庆(主城区)供应更是高达1153万平米,居全国榜首。增幅也高达137%。注意,这还仅仅是重庆主城9个行政区。

    天津供应688万平米,武汉供应557万。

    从增幅上说,仅次于北京、重庆的是上海,高达55%的宅地供应增长,接着是被批评土地供应偏少的广州,增幅高达54%。当然总量依旧只有200万平左右,但起码增幅是非常可观的。

    然后武汉也有31%的增长,这个增速对于武汉上涨过快的房价来说,是个很大的好消息。

    接着杭州、南京增速虽然不高,分别7%、5%,起码是一举扭转1-8月供地负增长的情况。

    总的来说,我国最有影响力的十大城市,上述7个(北京、重庆、上海、广州、武汉、杭州、南京)1-10月宅地供应同比都是增长。

    天津、成都、深圳得加油了。天津负增长6%,但总量依旧有688万平米,仅次于重庆。

    成都宅地供应负增长高达32%,新来的大学生很急,成都加油哦;深圳也是,降幅达72%,人口和经济发展却很强劲,想想办法。
 
    2 十大城市中有七个前10月宅地成交两位数增长,其中北京、重庆、广州、上海、武汉增幅超50%,北京、重庆更是三位数增长。

上文,杠杆游戏说到,十大城市有7个土地供应都增长。自然,成交方面也呈现一致性。北京、重庆、广州、上海、南京、杭州、武汉,1-10月宅地成交全部增幅达到2位数。

其中,北京增幅最高,达到741%,虽然和供地增速略低,但依旧非常惊人。

接着,重庆宅地成交增幅为114%,也很高。

图2.2017年1-10月,10大城市住宅用地成交情况  图表来源|中指院
   
    紧随其后的是广州,增幅高达63%,1-8月时仅22%增长,可见,最近一段时间,广州很拼。同样很拼的还有上海,1-8月也仅22%增长,目前增幅高达54%。

    接着南京、杭州、武汉分别增幅为25%、17%、13%。

    而从宅地成交总量上说,第一毫无疑问是重庆(主城区),成交1039万平米,当冠军习惯了。

    第二是天津,548万平米。虽然不低,但成交增幅,天津比去年同期下滑21%。天津这一年房价涨幅不低啊,最后两个月不努力不行哦。

    成交总量排第三的是武汉,461万平米。南京和武汉差不多,仅10月,南京宅地成交面积就高达107万平米——为当月十大城市成交之首。

    上文杠杆游戏解剖了,1-10月,成都、天津、深圳宅地供应拖了后腿,成交增速也跟着掉队。成都、天津成交同比负增长都是20%左右,深圳负增长72%。

    1-8月时,成都下滑了56%,最近两个月成都还是在追赶,继续努力。深圳当时负增长100%,现在也算进步了。

    我国十大城市,城市体量、人口吸引力都很大。应该说,这些城市一年没有几百万平米的宅地成交,并限期开工,都是远跟不上需求的。从这个角度而言,虽然,广州、杭州土地成交增幅都不错,但总量还是远远不够。

    至于成都、深圳,不仅宅地成交总量偏低,还负增长,可能最需要努力。
 
    3 杭州、成都前10月宅地溢价率超过50%,9个城市溢价率低于去年同期。

    10月,杭州以51%的溢价率,高居十大城市当月宅地溢价榜首。但整体上当月,十大城市宅地溢价率环比下滑了11%。

    1-10月,除了重庆,9个城市溢价率都比去年要低。重庆溢价率整体也不高,略有增加,也仅20%左右。

图3.2017年1-10月,10大城市住宅用地溢价情况  图表来源|中指院
 
    整体溢价水平,杭州、成都最高,超过50%。其余南京、北京、武汉、广州、天津、上海、重庆都低于50%。见上图3。

图4.2017年1-9月,主要城市土地成交情况  图表来源|中指院
 
    值得注意的是,上图4表明,1-9月,十大城市中,深圳、广州、成都是仅有的三个宅地成交面积低于300万平米的城市。

    1-9月,深圳没有成交不多说。作为我国综合实力前四的超大城市广州,仅133万平米的的宅地成交,确实太低。更有趣的是,广州1-9月的宅地均价11967元/平米,而上海为10025元/平米。

    上海宅地涉及到保障性、还迁安置房等情况,所以均价被拉低。

    但即便如此,上海1-9月成交了349万平米,明显高出广州很多。天津、南京1-9月宅地成交均价也都1.2万元左右/平米,到底是上海羞愧,还是这个城市应该反思?

    杭州宅地价格更是节节攀升,1-6月时为1.9万元/平米差一点,现在已经突破2万元/平米。和北京、厦门一起,成为仅有的3个宅地价格上2万/平米的城市。

    成都前6月宅地均,过万元/平米,超过上海,目前有所回落,不过依旧高达0.95万元/平米。但看看成都的起拍价,5579元/平米,再看看这个平均成交价格,如上文所述溢价率惊人啊。

    整体来说,十大城市有7个前10月宅地成交,实现了两位数增长。这对刚需一族来说,怎么都是重大利好。只是,杭州、北京地价实在是太高了。而成都地价增幅太明显了。

    如果货币不放水,有理由相信,未来一段时间,房价会比较稳定。炒房军团暂时陷入被动,祝我加入炒房一族的同事好运。


【594房产网】

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