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2018年仙游县商品住房“一房一价” 限价报备实施方案

仙游住建局 2018-03-12 10:53 仙游住建局

[文章摘要]要加大合理购房消费支持力度,按照‘一市(县)一策’原则,区分不同情况,分城分县施策

    594房产网讯  为贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,合理引导住房需求,促进我县房地产市场平稳健康发展,根据《福建省推进供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》规定:“要加大合理购房消费支持力度,按照‘一市(县)一策’原则,区分不同情况,分城分县施策”,以及《莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》(莆政综〔2017〕[2017)100号)中规定:“各县(区、管委会)要切实增强‘四个意识’……贯彻落实中央及省、市有关房地产工作的决策部署,并结合本地实际制定更具针对性、更加坚定有力的政策措施”,结合我县房地产市场发展实际,本着稳定房价的原则,委托光明资产评估房地产估价公司对全县房地产项目相关成本、利润进行科学、合理评估,并由县政府多次组织相关职能部门对评估结果进行论证,最终制定的“一房一价”限价报备方案如下:
    一、分期申办预售许可的房地产项目。可选择以下2种方案进行报备:①多层住宅(即地上九层及九层以下)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+2935元,普通高层住宅(即地上十层至十七层或建筑高度<54m)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+3963元,高层住宅(即地上十八层至三十三层或54m≤建筑高度<100m)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+4448元;②后一期商品住宅报备均价不得超过该楼盘上年度商品住宅销售均价的10%。
    二、新出让土地且土地出让时未限房价的房地产项目。可选择以下2种方案进行报备:①多层住宅(即地上九层及九层以下)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+2935元,普通高层住宅(即地上十层至十七层或建筑高度<54m)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+3963元,高层住宅(即地上十八层至三十三层或54m≤建筑高度<100m)每平方米报备均价不高于该地块楼面地价*1.5022+4448元;②参照同区域、同品质(区分毛坯与精装,精装价位及标准需在预售方案及商品房买卖合同中明示)、同类型(区分多层住宅与高层住宅)房地产项目的合同网签均价确定。
    三、于2016年1月之后未完成销售的房地产项目。在《莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》(莆政综〔2017〕100号)施行之前,因客观原因于2016年1月之后未完成销售的房地产项目,现需要再次报备销售价格的,参照本区域内同类型(区分多层住宅与高层住宅)、同品质(区分毛坯与精装,精装价位及标准需在预售方案及商品房买卖合同中明示)的销售均价予以报备。
    四、超高层(建筑高度≥100m以上)的房地产项目。每平方米报备均价不超过该地块楼面地价*1.5022+4948元。
    五、地下室为2层(含)及以上的房地产项目。可在上述条款规定的备案价基础上,增加合理建筑安装工程费增加值。鉴于单层地下室建筑测算造价约为3500元/㎡,因此,地下室2层且建筑层数为32层(含)以上的建筑安装工程费每平方米增加值=(1100元/地上层数)*(不同楼盘地下室开挖的单层平面面积/建筑基底占地面积),其中,1100元为地下室建筑每平方米造价(3500元)扣减上部建筑每平方米造价(2400元)。超过两层以上的以此类推。各楼盘地下室开挖面积与建筑面积由县规划局负责提供。
    六、防范房地产开发企业任意报备预售均价。房地产项目经报备后,不得再加价销售,下浮幅度亦不得超过报备房价的10%,否则均不予网签备案。
    七、实施期限。本方案确定的备案价格执行期限至2018年12月31日止。
    数据解析:
    1.首个10%:莆田市人民政府办公室关于进一步完善房地产市场调控的通知(莆政办〔2017〕60号):“第一款,同一地块项目分期销售的,同类性质楼盘再办预售许可时提交一房一价表中商品住房的销售均价涨幅,不超过该楼盘上年度商品住房网签均价的5%”。而因我县2017年出台购房补贴政策,对政策期间的房价进行限定,要求备案价格不超过2016年的销售均价,为此,2018年价格涨幅应不超过2016年的销售均价的10%。
    2.楼面地价:指该地块拍卖成交价与该地块计容建筑总面积之比;如有配建幼儿园、中小学等归属政府的教育设施,其计容建筑面积可扣减后再计算楼面地价。
    3.建安成本、利润等:县房管中心委托福建省光明资产评估房地产估价有限责任公司根据2018年1月仙游县城区内商品房的市场价值评估所得结果。
    4.此次测算之建筑物现值均以2018年2月8日为基点,楼面地价修正系数经综合测算取1.5022。1.5022即楼面地价、投资利息、投资利润以及销售税费之和。①投资利息是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的必要费用应计算的利息,估价对象开发期为2年,2年期银行贷款的基准利率上涨30%为6.18%,计息期为1年,投资利息修正系数为(1+6.18%)^2-1=0.1274。②投资利润是指开发企业(或建设单位)的利润,本次估价按当地同类的开发利润水平,直接成本利润率为15%。③销售税费是指预售或销售房地产应由卖方缴纳的税费。依当地税费标准,本次估价按照投资利息和投资利润之和的17.6%计税即(1+0.1274+0.15)*0.176=0.2248。
    5.建筑物现值:多层建筑建筑物现值约为2935元,普通高层建筑物现值约为3963元,高层建筑物现值约为4448元,超高层建筑物现值约为4948元。



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