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谭春盛:论产业地产的产业化

小啊 2015-01-05 11:12 本站原创

[文章摘要]产业地产通常是规模比较大,通常500~5000亩不等,项目一般由政府主导企业运营。政府和企业都希望用3~5年的时间进行运营以达到传统市场十年以上的产业积累。

 

     一、产业地产的本质

 

    产业地产是现代地产开发的一种形式,其本质是通过对产业地产的开发、招商、运营促进传统行业升级转型,或者是不同经济发展水平区域进行传统产业转移,在转移过程中实现集体群化管理,也包含新兴产业在统一划定区域进行集群化,以便于统一的产业推广、产业服务,同时也是配合旧城改造、城市升级,对城市的功能进行重新布局,把传统的批发市场进行外迁或者利用产业地产带来的人流、物流重新进行产业城,是适应国家新城镇化政策的一个产物。

 

    产业地产通常是规模比较大,通常500~5000亩不等,项目一般由政府主导企业运营。政府和企业都希望用3~5年的时间进行运营以达到传统市场十年以上的产业积累。

 

 

    二、我国产业地产的现状

 

    1、目前中国几乎所有的产业地产都是先由政府进行立项,再对投资方进行招商引资,而政府立项也基于两点:一是基于当地有相应的产业集群基础(原产地式的市场);二是基于区域流通产业整合的需要以及区域的辐射能力、产业空白等导致的立项基础。无论基于哪种形式,都是政府借助产业的调整以达到城市新规划、新城镇化的目的。这就是产业造城的一种形式。

 

    2、目前各地产业地产开发的项目,除了当地产业极具特色而导致项目的新颖性外,大多数的产业项目开发形式是雷同的。同类项目非常多,存在重复建设现象严重(以服饰皮具、家居建材类居多)。不管是项目的定位、产品设计,还是运营的保障措施、招商的客户对象,都基本按相同的模式操作,以至于出现产业资源(进驻企业)有限,项目资源过剩的现象。同时开发商一般是重视物业销售,因为主观或客观原因导致无法重视项目的运营。而产业项目规模超大,必须分期开发,往往出现后面开发的物业销售困难的现象,造成这个现象是运营困难,这是所有项目的通病。运营困难的直接表象是采购量减少不足以支撑项目的运作,而因为采购不足而导致后期的招商困难,后期的招商困难对后期物业销售是致命的打击。

 

    三、什么是产业地产的产业化

 

    产业地产的产业化不是产业地产开发的产业化,而是指产业地产的定位、运营要营造一个产业化的环境与氛围,能够满足进驻企业日常经营活动多元化需要。定位与运营要具备产业化的特征,它包括以下几方面的含义:

 

    1、项目定位要以产业上中下游的发展趋势相结合。研究产业上中下游所需要的关键性的资源整合才可以做出项目准确的、适合长远发展的定位。

 

    2、产业项目它不可能对整个产业链提供全方位的服务,它只能打造的是产业链某个环节的平台,并针对这个平台的特点做专做强,让进驻企业对平台有较大的依赖性,从而促成项目与进驻企业相互发展的局面。

 

    3、项目定位时功能要多元化。以多元化的功能吸引企业进驻到项目来,而目前大多数产业项目功能比较单一,就单单交易市场功能。 

 

    4、项目产品定位也要多元化。多元化的产品满足不同类型企业的多元化的需求。包括产品的户型设计(面积大小)和使用功能的设计。

 

    5、项目定位要满足企业群体性的产业行为。当今中国的传统行业已经到了发展的高级阶段,企业之前的盈利模式及秘诀已无秘密可言,企业之间讲究的是强强联合、抱团发展、抱团对抗,集体寻求升级转型的机会。产业项目应针对这些产业现象提供相应的平台进行  有机嫁接。

 

    6、产业项目必须对区域经济有明显的推动。这种推动不仅体现在项目本身带来的资金流、物流或人流。更体现在项目进驻企业的日常经营活动对项目周边区域其他产业的带动与促进。如果项目的进驻企业日常经营的活动,在企业的经营内容中占得份量越重对区域经济的促进就越大。

 

    7、产业项目的开发与运营必然要达到产业新的集群目的,而在这个集群过程当中产业不同分工的企业要同时进驻,并且是强、中、弱不同的企业并存,只有完成这样的招商组合才能营造符合一般发展规律的产业生态。

 

 

    四、产业地产为什么要产业化

 

    1、满足现代企业不同发展阶段、同类企业不同发展层次的需求,对于大多数中型以上企业,其经营模式、业务来源都已成型,企业需要的是更高层次的发展。产业项目必须满足现代企业的这种需求。

 

    2、产业项目如果是单一的市场交易功能,或者其他功能被人为的客观的因素弱化,必将导致项目失败,目前国内很多已经开发完毕并且进行运营的项目的现状足以例证。

 

    3、产业项目的超大规模必须符合项目的多重价值才能撬动这样的大盘,并且实现持续的良性开发。多重价值是指企业进驻后产生不仅是一项的而是多项的价值感并形成良好的口碑。
  


    结论:产业地产的产业化不仅符合政府优惠供应土地的原始本意,即高效利用土地,并通过土地开发推动区域经济的发展,同时通过市场无形之手,扶持优势企业、淘汰劣势企业。同时也是现代企业处于新的发展时期所需要的符合其发展趋势经营环境。

 

    而作为产业地产的投资商,应该重视这一产业发展趋势,对项目定位、产品设计、运营策略等关键性因素进行通盘考虑。

 

    然而,产业地产的产业化实施起来毕竟涉及面广,无论是政策层面还是资源整合层面,都需要科学的论证及周密的调研。

 

    下面就产业地产的产业化的具体操作进行探讨。

 

    五、产业地产产业化实施探讨

 

    面对未来的产业发展趋势,对于不同的企业对产业平台也会有不同的需求:

 

    1、中小微型企业落地嫁接(阶段性总部基地):针对经营状况相对稳定的中小微型企业,包括生产厂家、贸易、服务型企业,这类企业经营场所大多数是租赁物业,因场所限制对于扩大经营一般举棋不定,同时,由于物业非自有物业,对客户的信用度也不够。

 

    这类企业很需要在有产业扶持的环境持有经营物业,一方面显示自身实力,为客户增加信用度;另一方面,也为企业的下一步发展明确方向;同时也是企业主把经营部分所得利润进行物业投资,保障财富增值。企业对物业的功能需求包括了:展示(销售)、办公及商务洽谈、住宿,不仅降低经营成本,也便于企业的日常管理和因人员集中可以及时处理各种业务突发事件。

 

    如果企业进驻产业项目后,除了获得更多的业务机会外,还能够享受金融服务、交易保障、物流服务,甚至有机会获得政府部门的专项扶持资金,以及低成本的参加各种产业推广活动,企业就很乐意落地生根。

 

    2、大中型企业的功能性、区域性的总部:企业发展到一定规模,尤其是传统生产型企业,其经营活动必须进行专业化分工,尤其是生产模块、研发模块、营销和服务模块,不少企业发展受限,很大程度上是因为经营活动无法分工或分工后招不到合适人才,一般情况下高端人才容易招聘,大量有一定职业素养的中层及基础员工就很难招聘了,这在营销及技术研发方面特别明显;同时,企业规模上来后,业务量猛增,原有经营资源及业务模式难以适应形势的发展,以区域化为管理中心,适当权限范围内全权处理区域的事务势在必行;而对于某些招盟加盟形势拓展的企业,经营模式的样本工程,如果能够和功能性总部或区域性总部连在一起,无疑对客户谈判是非常有利的。

 

    这类企业,也需要在有产业扶持、产业推广的环境增设经营场所,除了满足其业务发展、人员招聘等功能外,如果产业项目所具备的优惠政策能够惠及企业总部,产业项目的后期运营手段有助于企业降低经营成本,企业进驻的可能性就很大。

 

    3、产业集聚区域的行业组织总部:行业组织已经成为当今中国工商界很普遍的形式,行业组织也从最初的简单管理、传达政府相关政策,发展为业内事务协调、互助互利、统一对外发展,有些还甚至在产品质量标准、价格机制方面达成联盟,这就是行业组织发展的高级形式,这样的行业组织往往能发挥巨大的能量,但是他们缺乏资源,也需要借助合适的产业项目提升其知名度,并借助产业项目特有的优势,获得更多的商机及行业信息,并且以行业组织的名义,与各种产业资源进行谈判时,获取最优的合作条件。

 

    产业项目如果打造成一个很好的产业平台,行业组织就有可能借助产业平台的资源提升整体实力。

 

    4、抱团发展组织的嫁接基地:企业抱团发展一定是未来趋势,抱团的形式很多,比如以行业组织自行抱团、老乡同乡抱团、产业上下游企业优化组合抱团、相关品类产品企业优化组合抱团。抱团是一方面是为了避免内部竞争,并在产品价格、服务水平甚至产品标准方面达成共识,以体现抱团组织的整体实力,另一方面,也是优势互补,产品线多样化,客户在抱团组织里可以满足其大部分需求,进而完成其一站式采购。这种形式在产业集群区域趋势很明显,传统产业大多数处于发展瓶颈阶段,在“大产业 小企业”的现实下,传统产业大、中、小企业如何共存而相互发展,而不相互内耗,大企业有大企业的忧虑,小企业方向也迷惑,联合起来形成更强大的力量,共同寻找商机、共同借力于产业资源,这就是抱团的动因。这种现象在传统出口型产业最明显。

 

 

    而产业上下游企业组合及相关品类产品的抱团组合将更是一种趋势,是相关但不同类型的产品企业中的强者组织,形成质量、品牌最优化,对客户吸引力很大,最典型的是橱柜与抽油烟机及消毒碗柜的组合,最终形成高端的厨房解决方案。这是企业实力及品牌力量的正能量式的共振,是1+1远大于2的必然之路。

 

    产业项目不仅在政策争取、运营措施上要支持抱团趋势,并主动去抱团组织进行接洽,还应该主动推动产业集群区域的企业抱团,并促成之。这不仅是对进驻企业也是对产业项目未来的客户(采购商)提供的优质服务。

 

    5、产业区域差异化的企业部分功能迁移:产业区域差异化有三方面的含义:一是指某产业集群区域虽然发展很成熟,但所在区域的社会发展水平尚处次发的或欠发达阶段,区域的发展水平制约了企业的发展,企业为了更广阔的视野、获得更多的资源,把部分功能迁移到更发达地区,比如从内地到沿海、从地市到省会的迁移。二是指某些产业集群区域行政部门没有给予足够的重视,或者不是重点发展的产业,企业更多靠自身及市场的力量支撑发展,企业把部分功能迁移到有政策并且是当地政府大力扶持的产业项目是有必要的。三是相同行业但不同区域的产业发展水平不一,甚至出现不同区域代表了不同的行业档次,次发达区域的企业要突破这种局限,也应该考虑企业部分功能外迁。

 

    产业项目如果能够根据自身所在的区域发展水平,制定相应的政策对其他产业集群区域企业进行嫁接,对项目开发运营无疑是非常有利的。

 

    针对上述的产业现象,产业项目所在地政府层面应该如何因势利导,扶持产业项目呢?

 

    1、给产业项目配套招商引资政策,包括税收优惠政策、人才引进配套政策、重点企业政策、产业孵化与加速政策、专项资金扶持政策等等;

 

    2、成立项目高级别的专门工作组,联署办公,首先代表当地政府对进驻企业宣讲相关优惠政策;其次高效协调解决项目企业进驻的政府层面的各种问题;第三与当地金融部门、海关、商检等中央直属机构进行洽商,争取为项目进驻企业提供便利便捷的服务及支持。

 

    3、以政府层面对相关产业集群区当地政府进行产业对接,两地优势互补,效益共享,增加项目的公信力,促进项目招商引资。

 

    4、政府统筹举办项目产业推广服务,如展会、产业经贸洽谈会,支持项目运营方自办的各种产业论坛、采购会等。

 

    5、以政府层面支持项目交易平台的搭建,比如电商交易平台的后台支持,引导企业通过电商平台进行交易,项目交易平台的诚信经营的监督等等。

 

 

    产业项目的投资运营方,在开发建设及后期运营又应该要抓住哪些重点呢?

 

    1、项目定位:首先对项目区域进行科学论证,区域的产业特点及辐射能力有多大,不是每个区域都可以做成国际化的,但在辐射范围内,可以做到最专业化、最强大化。

 

    2、产品设计及功能布局:根据不同的企业需求,产品户型面积控制150-200㎡、500㎡左右、1000-1500㎡等多种面积,产品形式根据功能组团,交易区可以是联排独栋、一拖三联排、独栋大展厅式、大卖场式(两层)、商场式(4-5层)、会展中心式;办公区花园式园区:独栋联排、独栋大中型办公别墅、中高层空中花园式写字楼。功能组团之间以生活配套公寓及生活商业作为过渡,各自保持相对独立,静闹结合。

 

 

    3、项目开发运营大组织架构的设立:除了常规的开发公司、商管公司、物业公司外,还需设立金融服务公司、会展公司、电商公司、甚至广告策划公司、劳动服务公司、物流公司、进出口贸易公司。项目后期对进驻企业影响至关重要而且可收费的服务内容应由投资方绝对把控,保障服务质量。

 

    4、项目运营及资源整合:

 

    1)投资方自身要打造的重要资源平台:

 

    电商交易平台——项目必备的平台,可以自己投资业可以合资合作,但平台必须功能强大;

 

    会展平台——是整合产业资源尤其是经贸活动的重要平台;

 

    金融平台——给进驻企业提供融资担保服务,是中小型企业非常需要的产业服务;

 

    产业智囊平台——国内外权威产业研究机构,把握产业动向的智囊团;

 

    2)投资方需要整合的重要资源:包括:A政府资源(项目当地
政府、产业集群区政府、中央省级行业主管部门);B金融资源、C产业行业组织资源、D国内外相关经合组织资源、E、产业公共关系资源(及与项目业态直接关联的相关产业)、F、大型采购商资源等等。

 

 

 

    5、项目的推广推介:首先要对项目进行理论论证及包装,形成总的推广策略,该理论论证应该得到政府、学术、行业、企业、下游客户的多方认可;其次在总的推广策略的指导下,分行业、分业态、分区域进行细化的针对性的推广。

 

    6、项目的开发顺序:除了考虑地块限制、资金限制、宏观形势等常规因素外,第一期开发应该达到这样的效果:业态招商难度低(招商完成销售自然就容易)、运营容易引起轰动、各类产业资源能够迅速集结。达到这样的效果,第二第三期开发就是水到渠成了。

 

    小结:中国的房地产进入高级发展形式,房地产的开发更多的考究是开发思想,以往常规的开发经验已经成为常态,像其他行业一样,技术与管理不是企业发展的核心问题,商业模式才是关键。

 

    产业地产的产业化解决的就是开发的商业模式问题,其本质就是通过多方资源整合、多种运营手段,营造符合未来趋势的产业生态,让不同类似的企业都在项目中找到很贴切自己的位置,同时每一进驻的企业也是项目产业生态不可缺省的一分子。

 

    相互依赖相互促进,最终促成产业项目的极大成功。

 

 

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