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“福建式调控”下隐藏的楼市秘密

秋水 2018-05-05 14:46 原创

[文章摘要]4月28日,福建省出台了“楼市精准调控”新举措。

    594房产网讯

  4月28日,福建省出台了“楼市精准调控”新举措。仔细品读官方文件,你能看出楼市的秘密,以及隐藏的内在逻辑。我们来分析一下,“福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知(闽政办〔2018〕34 号)”它的主要看点如下:

  1、实施片区调控。各“设区市”的中心城区要划分若干个调控片区,制定不同片区的地价、房价管控目标,编制片区调控实施方案,报省国土厅和省住建厅备案。各县(市)要根据实际,制定本地区地价、房价管控方案,并报设区市主管部门备案。

  2、加强片区住房价格监管。各地政府要组织住建、国土、税务、统计、价格等部门定期会商,一盘一评估,以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准,按照片区控价目标,合理确定年度、月度新建商品住房价格控制目标,并将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围,以防变相涨价。房地产开发企业要严格执行预售价格备案要求,销售价格超过备案价格的,房地产主管部门不予网签。

  3、优化土地供应管理,公布三年滚动计划和中期规划,科学制定各片区土地出让计划,合理调控城市中心城区不同片区土地出让节奏,实现均衡供地。

  4、要根据片区控价目标,在土地出让环节即公布该地块房价控制限额、上市销售期限,采取“限房价+竞地价”等方式出让土地,稳定市场预期。

  5、福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至现房销售。


  这5项最实质的举措里,第一、第二、第四是控制房价上涨的,第三、第五则带有支撑房价的“托市”意味,其中最让人感到吃惊的当属举措2关于“一盘一评估”的表述。“一盘一评估”,一方面意味着政府在控制房价的同时,会考虑开发商的实际成本,不会让开发商亏损;另一方面也意味着,负责评估的政府部门掌控巨大的定价权。这透露出,政府对房价的管控力度“没有最强,只会更强”。

  举措3里,关于供地的表述,可以让我们看清楚,地方政府是如何通过土地供应,来控制房价的。在影响房价上,中央政府一般使用货币政策、税收政策,比如降准、降息可以刺激房价上涨,加息、提高准备金率则打压房价;此外,加税也可以暂时冷冻市场。地方政府,在“房地产产业链条的前端”则通过控制土地供应来影响房价,在后端通过直接的价格管制来影响房价。


  举措5更是意味深长,预售门槛的高低,决定开发商资金周转的速度。资金周转越快,利润越高。反之,开发商财务成本大幅上升,利润下降。如果完全改为现房销售,此意味着:

  1、房地产开发的资金门槛将大幅提高,很多中小开发商可能将被迫出局,让市场集中度进一步提高;

  2、财务成本上升,将推高房价。即便遭遇熊市,房价下跌的空间也不大了。

  这些无不显示出未来楼市会被约束的越严,也会慢慢趋于平稳,中小开发商的优势基本不再,各大房企在高房价高成本下拿地建房,楼市的秘密不言而喻,脱口欲出。




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