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信号强烈!下个月起二手房市场将有大事儿!

秋水 2017-11-30 11:38 原创

[文章摘要]阴阳合同即将不再,二手房市场又起风云。

    594房产网讯

  近期,在朋友圈看到一条某市建行的业务通知,告诉我们:从1月1日开始“二手房不允许有阴阳合同了”。因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度,“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除,防止资金违规流向房地产。对于很多城市的“潜在购房者”来说,即将到来的元旦(或12月1日)将成为一道“突然降临的天堑”,把你和房子一下子隔得更远!那么,什么是阴阳合同?它会对楼市有何影响?我们该如何去看待?


  具体这条业务通知的真实性我们目前尚未得到证实,但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。建行业务通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的业务通知图片是伪造的,但基本内容是真实的,只是执行的时间可能存在差异。

  阴阳合同?对楼市有何大影响?

  阴阳合同其实是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。


  它对楼市有何影响?这个政策的实施,将对楼市产生重大影响,它只影响二手房,基本上不影响新房。因为新房交易很简单,现在基本上是政府定价,每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以,贷款的时候按照备案价就可以了,没有争议。二手房则不同。目前在二手房交易中,存在四个价格:1、真实成交价;2、银行贷款时的评估价;3、合同备案价;4、政府评估价。

  由于房价变动很快,二手房交易又存在阴阳合同,政府、银行搞不清楚真正的成交价。为了避税,一般到房产登记部门提交的备案合同上,是尽量少写的,恨不得把成交价写成1分钱,或者赠送。目前在实际操作中,二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易,真的是价格很低,这种情况下应该是可以审批的,但这样做,贷款额度只能进一步降低。

  如何看待?大几率但别误解读!

  君子以思患而豫防之。透过现象,分析了解,我们可以预见的是:这条新政策很大几率会在1月1日开始执行,届时想通过买二手房“上车”将更加困难!按照最新的文件,买二手房的时候通过做高评估价,最终降低实际首付比例、提高按揭比例,这种做法玩不转了。


  另一方面,有专家学者则对此持乐观的态度,某机构资深经纪人谢老师表示,对于建行规范银行贷款的通知,消息的确是真实的,只是个别解读有误。大家要区分网签价,过户价,贷款评估价是三个不同概念,网签价是实际成交价格,通常中介公司用密钥打出来的;过户价是国土局核定价格;贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。银行的评估价通常可以进行二次调整,此文件以最低评估价进行贷款,也就是杜绝二次评价价调整,说明白一点就是杜绝高评高贷,规范贷款市场,绝非所说贷款按国土局的过户价来贷,那一定是不可能的。


  虽然传闻已有听说,只不过从目前市场的反应来看建行可能就是可能会率先执行。我们要注意的是年底信贷政策可能进一步收紧的趋势,在一定程度上会影响刚需入市的步伐,大家需提高谨慎,防范于未然。



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