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莆田市2018年房地产市场运行形势分析报告

湄洲日报 2019-01-17 10:46 互联网

[文章摘要]莆田市2018年房地产市场运行形势分析报。

    594房产网讯


  (湄洲日报截图)


    2018年,全市房地产市场呈现“三升一降一稳”态势:在上年度土地供应充足和严控“供而不建”政策促进下,新开工面积大幅回升,带动房地产投资持续上升和批准预售明显增长;受宏观环境影响,销售面积同比下降,但全年销售价位总体保持平稳。具体运行特征分析如下:

  一、房地产开发投资方面

  1、商品房新开工面积大幅回升

  在2017年度土地供应充足(1600多亩)和今年市政·府采取措施严控闲置土地的促进下,全年商品房新开工面积大幅回升,扭转了上半年比降(-2.85%)态势,实现了全年新开工面积同比增长。2018年全市各类商品房施工面积2324.11万㎡,较去年同期比增1.96%;其中新开工面积464.67万㎡,同比增长30.33%。在新开工商品房面积中,其中第一季度104.98万㎡,第二季度65.69万㎡,第三季度154.46万㎡,第四季度139.54万㎡,可见7月份市政·府出台的莆政办[2018]86号精准调控文件对促进项目开工成效明显。

  从各县区新开工项目看,由于秀屿、北岸二区去年的基数较低,且今年个别新开工项目规模较大(如秀屿区的国湄领秀19.26万㎡、北岸的浪琴湾三期16.64万㎡),因此该二区新开工面积同比呈翻倍增长;城厢区由于近两年出让的房地产用地较少,今年只有5个新开工项目,同比下降明显。其中秀屿区新开工面积30.43万㎡,比增884.79%;北岸31.61万㎡,比增390%;涵江区159.44万㎡,比增66.33%;荔城区79.27万㎡,比增15.5%;仙游县107.54万㎡,比增15.04%;城厢区56.38万㎡,比降36.67%。

  2018年全市商品房竣工面积573.21万㎡,比增8.99%。其中荔城区竣工72.14万㎡,主要是玉湖片区的正荣府竣工12.32万㎡、富力尚悦居竣工28.97万㎡,加上之前已交房使用的万科城项目,整个玉湖新城已初具规模;城厢区竣工226.39万㎡,主要是三个政·府回购商品房项目竣工面积近100万㎡;涵江区竣工158.94万㎡,其中安置房项目竣工面积占一半左右;秀屿区竣工8.08万㎡;北岸竣工33.04万㎡,全是碧桂园浪琴湾二期项目;仙游县竣工74.62万㎡,为顶园小区、万星幸福城、木兰溪国际广场等项目。

  2、房地产开发投资逐季攀升

  下半年商品房新开工面积的大幅回升,带动了全年房地产投资的持续回升。2018年全市房地产完成开发投资323.41亿元,较去年同期(312.47亿元)增长3.5%,增幅较上半年(0.42%)继续回升3.08个百分点。其中第一季度完成投资42.51亿元,第二季度75.42亿元,第三季度92.06亿元,第四季度113.42亿元,完成投资额呈逐季攀升态势。

  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),2018年涵江区、仙游县经营性房地产用地出让面积较其他区域多,其完成投资也明显增加,带动全市投资额增长。其中涵江区完成投资115.16亿元,比增60.30%;仙游县48.10亿元,比增33.39%;秀屿区8.68亿元,比增31.12%;城厢区71.93亿元,比降14.30%;北岸8.16亿元,比降20.70%;荔城区71.39亿元,比降31.18%。

  二、商品房供求关系方面

  1、商品房批准预售面积持续增长

  由于新开工面积的大幅回升和政·府严控各类捂盘惜售行为,带动商品房批准预售面积随之明显上升。2018年全市商品房批准预售面积357.84万㎡,较去年同期比增23.21%,增幅较上半年(0.76%)上升22.45个百份点。其中批准商品住房面积287.68万㎡,比增23.32%。按季度分,第一季度90.64万㎡(其中商品住房64.69万㎡),第二季度76.34万㎡(其中商品住房66.69万㎡),第三季度106.04万㎡(其中商品住房91.66万㎡),第四季度84.82万㎡(其中商品住房64.64万㎡),可见下半年在精准调控措施下,申办预售许可面积明显增加。

  从各县区的批准预售面积看,北岸因上年度基数低,2018年碧桂园三期共12.37万㎡开盘销售,同比成倍增长;荔城区则主要是溪白片区和玉湖片区项目带动,增幅较大;仙游县去年在购房补贴政策促动下,其批准预售面积位居全市第一,基数较高,今年同比下降明显。其中北岸批准预售面积18.04万㎡,比增735.19%;涵江区65.90万㎡,比增101.41%;荔城区105.42万㎡,比增89.74%;秀屿区36.17万㎡,比增28.08%;城厢区65.40万㎡,比降6.68%;仙游县66.91万㎡,比降34.16%。

  2、商品房销售面积下降明显

  在2017年一系列房地产去库存措施创出销售面积近400万㎡历史新高后,2018年受中低价位房源紧缺、潜在需求提前释放、全国经济整体下行和下半年市场快速转冷等因素影响,全市商品房销售面积出现较大幅度下行。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品房销售面积272.52万㎡,较去年同期下降30.11%;其中商品住宅224.83㎡,同比下降30.60%。

  网签面积按季度分,第一季度75.2万㎡,第二季度74.89万㎡,第三季度67.3万㎡,第四季度63.12万㎡,可见下半年明显比上半年低迷,其中10月份销售量创下全年最低仅13.03万㎡。

  从各地销售情况看,各县区都呈不同幅度的下降。其中,秀屿区18.3万㎡,比降57.79%;仙游县58.31万㎡,比降38.07%;涵江区60.02万㎡,比降28.79%;荔城区62.5万㎡,比降25.27%;城厢区60.65万㎡,比降12.61%;北岸12.74万㎡,比降10.6%。

  3、商品住房销售价格总体平稳

  受荔城区、城厢区上年度几个高地价项目陆续开盘销售和白塘路通车带动涵江区兴涵水都片区房价较快上涨的影响,全市商品房均价首次突破万元。其中,上半年得益于仙游县量增价降(其3月份有近10万㎡低价政·府回购安置房网签),拉低了全市增幅;而下半年仙游县销售量明显萎缩(从上半年月均销售量8万㎡左右下降到下半年月均销售量3万㎡左右),以致涨幅更高些。据商品房买卖合同网签系统统计,2018年全市商品房销售均价10044元/㎡,比增16.28%。而从本年度各月份的商品住房销售价位情况看,总体平稳,基本都保持在10000元/㎡左右。

  商品住房销售均价按区域分,除仙游县基本持平外,市本级各区域都呈不同幅度的上升。其中城厢区13929元/㎡、比增13.96%;荔城区13037元/㎡、比增18.49%;涵江区9415/㎡、比增15.91%;秀屿区6467元/㎡、比增17.48%;仙游县6169元/㎡、比增1.33%。

  4、商品房库存面积明显增加

  受批准预售面积持续增加而销售面积明显减少的影响,全市房地产库存面积随之增加。2018年,我市商品房供销比为1:0.76,其中商品住房供销比为1:0.78。全年新增商品房库存面积85.32万㎡(其中商品住房62.85万㎡,商业办公等其他22.47万㎡);商品房库存去化周期增加1个月(其中商品住房库存去化周期增加2个月)。

  截止12月末,全市商品住房库存263.46万㎡,去化周期11个月(其中市本级218.13万㎡,去化周期11个月;仙游县45.33万㎡,去化周期9个月);商业库存106.06万㎡,去化周期52个月(其中市本级79.04万㎡,去化周期67个月;仙游县27.02万㎡,去化周期32个月);办公库存52.17万㎡,去化周期36个月(其中市本级47.97万㎡,去化周期37个月;仙游县4.2万㎡,去化周期420个月)。仙游县因近三年无办公商品房销售面积数据,因此去化周期数偏大。

  5、二手房交易面积持续增长

  受经济适用房上市缴纳土地增益金优惠期限至2018年底影响,下半年起交易面积持续攀升,带动全年二手房交易面积快速增长。全年二手房成交面积159.68万㎡、比增70.42%,其中二手住房成交面积136.96万㎡、比增70.43%。二手房成交面积按季度分,第一季度21.36万㎡,第二季度22.16万㎡,第三季度44.67万㎡,第四季度71.49万㎡,下半年成交量持续上升。

  按区域分,设区市本级二手房成交137.52万㎡ , 较上年比增80.21%(其中二手住房116.01万㎡,比增79.31%);仙游县二手房成交22.16万㎡ ,比增35.20%(其中二手住房成交20.95万㎡,比增33.78%),可见市本级经济适用房大量成交带动全市增幅上升。

  三、土地及金融信贷方面

  1、市本级房地产用地量价齐降

  房地产市场的“上热下冷”最先在土地拍卖市场反应:2月12日出让的莆田学院北区二期地块吸引17家企业竞拍,最后以公证摇号形式摇出竞得企业,地价涨幅率高达196%;4月24日出让的涵江区塘北片区苍林地块共吸引11家企业竞拍,地价涨幅率高达150.77%;5月9日出让的秀屿区拍-2018-06号地块涨幅率也高达169%,上半年土地交易处于急热状态。但从2018年7月起,出让的13宗经营性房地产用地涨幅率都未过百,报名人数均在两三家左右,其中有5宗地涨幅率在10%以下,土地交易市场又转入急冷状态。2018年全市通过拍卖供应经营性房地产用地40宗110.3公顷(合1654.5亩),与上年同期(1633.35亩)略增1.29%;总价款783040万元,同比下降30.79%。其中第一季度供应经营性房地产用地7宗18.73公顷,第二季度7宗7.30公顷,第三季度8宗22.53公顷,第四季度18宗61.74公顷。

  按区域分,市本级量价齐降,而仙游县量价齐升。其中市本级供地16宗58.67公顷(合880.05亩)、比降29.49%,总价款579150万元,平均每亩658.09万元,比降20.13%,地价下降主要原因是下半年对新出让土地实施地价房价“双控”政策;仙游县供地24宗51.63公顷(合774.45亩)、比增101.05%,总价款203890万元,平均每亩263.27万元,比增9.70%。

  2、房地产各项贷款增速趋缓

  截至11月末,全市房地产各项贷款余额663.82亿元,同比增长15.04%,增速比8月末小幅下降0.80个百分点;今年新增72.18亿元,同比少增1.36亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为35.55%,同比提高3.26个百分点。其中:房地产开发贷款同比下降。截至11月末,全市房地产开发贷款余额75.23亿元,同比下降3.71%,比年初减少6.61亿元,同比少减13.11亿元。其中:地产开发贷款(即:政·府土地储备机构贷款)同比下降36.49%,住房开发贷款余额同比小幅增长4.72%。

  个人住房贷款增速放缓。截至11月末,全市个人住房贷款余额552.47亿元,同比增长19.65%,增速比8月末下降1.60个百分点;今年新增80.09亿元,同比少增9.46亿元。其中,新建房贷款余额496.27亿元,同比增长17.36%;再交易房贷款余额56.20亿元,同比增长44.49%。主要原因是:受楼市调控政策影响,商业银行提高房贷利率,限制房贷最高额度,严查首付款来源,从严认定二手房价值,收紧一手房放款等。


  (莆田市住房和城乡建设局陈志强 陈建玫)




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