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警惕全国楼市宏观变化风险,2018年可能迎来新一轮调整期和降温期!

成都商报 2017-12-14 15:14 互联网

[文章摘要]警惕全国楼市宏观变化风险,2018年可能迎来新一轮调整期和降温期!

    594房产网

    楼市下一步的发展,很多购房者都非常关心。
    ○ 2017年已近尾声,2018年楼市会呈现出怎样的走向?
    ○ 目前买房应该如何应对市场变化的风险?
    ○ 房价是继续上涨还是下跌?
    ○ 刚需购房者此时该不该出手?

    12月5日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》中预测,在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整。
    西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐,则以国家统计局发布的今年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来分析,认为全国楼市向下调整的拐点初步确立,这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。
    “房子是用来住的,不是用来炒的。”刘璐提醒广大购房者,当前的楼市(即2017年10月)已经和诞生了“史上最惨楼市”的2014年4月情况非常相似了,他建议普通老百姓若要近期购房,应该“少几分冲动,多几分冷静”。

△网络图片
    专家解读
    全国楼市向下调整的拐点初步确立
    近日,国家统计局还发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。整体来看,70个大中城市中一线城市新房价格环比下降,二手房价格持平,二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。刘璐认为,本次发布的房价指数折射出了非常重要的市场变化趋势,“可以这样说:全国楼市向下调整的拐点初步确立,这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。”
    事实上,目前北京、合肥、厦门、深圳等前期过热的城市,房价整体上已经开始下降。刘璐据此判断认为,全国楼市中环比下降的城市个数正在迎来“牛熊分界点”。在10月份发布的房价指数中,新建商品住宅价格指数有14个城市环比下跌。再看二手房市场,在10月份发布的房价指数中,二手房价格指数有20个城市环比下跌。
    这两个指数下跌,究竟意味着什么?
    刘璐对比了一下当年的熊市起始点——
    2014年4月,当时新房指数下跌的城市有8座,二手房指数环比下跌的城市为22个。到了2014年5月,楼市下行势不可挡:当时不论是新房还是二手房,环比下跌的城市都陡然增加到了35个,70个大中城市中的一半当时都在走跌。正是从此开始,“史上最惨”楼市形成。“一个直接的对比,可以发现当前的楼市(即2017年10月)已经和2014年4月的情况非常的相似了,趋势一旦形成,就是很难在短期内改变的。”
    “房子是用来住的,不是用来炒的。”刘璐提醒广大购房者,在中央对房子的定位属性看,普通老百姓应该少几分冲动,多几分冷静。尤其是当前市场环境的变化非常迅速,所以当前购房还是应该立足自己的用途。如果是投资,在连续收紧的政策之下,确实应该考虑下如何应对市场变化的风险。如果是自住,又满足限购条件,确实可以冷静地选房,看好就下手。
    “一旦市场开始下行,没有限价的二手房必然领跌,新房就要看其售价与周边二手房价的价差了。价差大的新房有可能会多抗一会儿,甚至有可能不跌;价差小的则可能就没有这么幸运了。”

△网络图片
    住房报告
    未来一年可能迎来新一轮
    调整期和降温期
    刘璐对楼市的数据分析并非危言耸听。
    近日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组联合发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》,与刘璐对市场未来的预测相互印证。该报告对未来楼市情况进行分析认为:随着本轮楼市调控回升小周期 接近尾声,未来一年或迎来新一轮调整期和降温期。
    报告特别提到,从具体指标来看,住房价格增幅或将继续保持“平稳下降”;商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落;全国总体库存将会进一步下降,降幅有所收窄。投资增速在2018年全年或将低于2017年的水平,但一二线城市的投资和新开工将会有所增加。此外,各线城市内将呈现分化性波动。
    在库存方面,一二线城市供求矛盾将有所缓解,去化周期有所延长,城市间差距有所缩小,三四线城市去库存任务仍存在一定压力,潜在库存增加。报告称,需要警惕未来市场的不确定性,如预期逆转,“泡沫”破裂。报告预计,2018年多数城市土地供应将有所增加,土地购置面积增速继续保持正向增长,地价有望回归理性,低溢价成交将是常态。
    此外,住房租赁上,住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场,在租购并举和租售同权的政策刺激下,加上销售市场调整,2018年住房租赁市场将有显著的扩大,未来将有更多的租赁用地进入市场,其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加扩大。那么,房地产是否还要加强调控?报告给出的建议是,将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年,把持续调控融入到制度和长效机制建设中。
    展望2018年楼市,在多种政策的限制和保障之下,楼市的波动不会出现类似股市“崩盘”的情况。但面对拐点时,普通购房者依然需要少几分冲动、多几分冷静。对于购房者来说,现在更应该擦亮眼睛,牢记“楼市有风险,入市须谨慎“。


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